夫妻一方擅自出卖共有房屋有没有效力？
基本案情：
被告丁某与被告耿某于1996年登记结婚。2010年丁某与沂水县某房地产开发有限公司签订商品房认购协议书，购买其开发的房产。房屋交付后便开始出租，现由某药店承租。2014年，原告周某与被告丁某签订商品房买卖协议书，约定丁某将上述涉案房产出售给原告，付款方式为乙方（周某）一次性支付甲方（丁某）人民币现金2200000元（含甲方2014年前多次借乙方款）。
另，耿某分别于2022年4月、2023年4月、11月向本院提起离婚诉讼，要求与丁某离婚，本院均判决双方不准离婚。2024年1月，原告周某向法院提起诉讼，要求法院判决被告丁某、耿某协助将涉案房屋所有权转移登记至原告名下。
法院裁判：
《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。本案中，涉案房屋为被告丁某和耿某的夫妻关系存续期间购得的财产，应该为夫妻共同财产。原告周某在本案中主张权利系依据其与被告丁某签订的《商品房买卖协议书》，该协议中并没有被告耿某的签字，原告也无证据证实签订上述协议时被告耿某对此明知且同意，且原告至今未对于案涉房屋产权予以变更登记，不符合《民法典》第三百一十一条善意取得之规定，即原告周某并没有取得涉案房屋所有权，不能行使相应的物权请求权，并要求两被告协助办理变更登记手续，法院最终驳回了原告周某的诉讼请求。
一审判决后，原告周某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
法官说法：
在婚姻关系存续期间，在未明确约定财产制的情形下，夫妻取得的共同财产形式应为双方共同共有，而非按份共有，双方均不单独享有对共同财产单独处分的权利，处分共同财产需双方意思表示一致。在婚姻关系存续期间，夫或妻一方未经另一方同意而擅自处分的，在另一方不予追认的情况下，该行为属于一种无权处分，构成对另一方的共有财产权的侵犯，另一方有权予以追回。
但是民法典为了保护交易相对人的交易安全还规定了善意取得制度。善意取得制度是指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得构成要件有：
（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。
（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。
（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据《民法典》第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。
（4）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
因此，对于夫妻一方擅自出卖共有房屋有没有效力的问题，不能一概而论，关键看买受人是否构成善意取得，如果构成善意取得，则买受人取得涉案房屋所有权，原所有权人不能要求买受人返还原物。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第二百九十九条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第三百零一条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百一十一条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
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